Le lexique immobilier vous donne une définition accessible de certains termes à connaître avant l’achat, la vente, la location ou la mise en location d’un bien immobilier.
ABATTEMENT (en cas d’habitation unique en Wallonie)
L’abattement représente une diminution de la base imposable. Les droits d’enregistrement (au taux de 12,5%) ne seront calculés que sur la partie du prix qui dépasse le montant de l’abattement. Cette « faveur » fiscale a pour but de permettre l’accès à la propriété d’une résidence principale, d’une habitation.
Depuis le 1er janvier 2018, l’abattement en Région wallonne est de 20.000 €. Vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 20.000 € de l’achat de votre bien. Cela représente une économie de 2.500 € (si taux de 12.5% applicable).
Il ne s’agit donc, ici, pas d’une diminution de taux mais d’une diminution de la base imposable qui sert au calcul des droits d’enregistrement dus en cas d’achat d’une habitation.
Les conditions à respecter sont les suivantes :
ACOMPTE
Un acompte est une somme d’argent versée par l’acquéreur à la signature du compromis de vente, à titre d’avance sur le prix de vente payable à l’acte notarié. Il n’est pas légalement obligatoire mais il offre au vendeur une garantie quant à la solvabilité de l’acquéreur. Son montant peut être fixé librement par les parties. Il s’élève souvent à 5% ou 10 % du prix convenu afin de bénéficier d’une assurance en cas de décès accidentel de l’acquéreur entre la signature du compromis de vente et l’acte notarié.
Si la vente ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur, le compromis de vente stipule souvent que le vendeur pourra conserver l’acompte à titre de dommages-intérêts forfaitaires. Si la vente ne se réalise pas par la faute du vendeur, et afin de s’assurer de récupérer son acompte, l’acquéreur peut demander de consigner son acompte.
Si le compromis de vente est fait sous condition suspensive, l’acquéreur versera une « garantie » afin de pouvoir récupérer sa garantie en cas de non-réalisation de la condition suspensive. En cas de réalisation de la condition suspensive, la garantie vaudra « acompte » sur le prix de vente.
ACTE AUTHENTIQUE – ACTE NOTARIE – ACTE DE VENTE
La loi exige l’intervention d’un officier public, le notaire, pour que la vente soit “opposable” à tous (« erga omnes »). Elle devra donc faire l’objet d’un acte notarié, qui lui donnera la même valeur qu’un jugement d’accord.
Avant l’acte, le notaire devra effectuer un grand nombre de recherches administratives. Il devra ensuite rédiger l’acte. Le jour fixé pour la signature, il le lira aux parties en son étude, en expliquera le contenu, et le signera avec elles. Ensuite, il veillera au respect de nouvelles formalités administratives avant de remettre son titre de propriété à l’acquéreur.
Les différentes étapes de l’acte de vente sont donc les suivantes:
La copie d’un acte authentique de vente certifié conforme (= expédition) par le notaire constitue le titre de propriété.
ACTE DE DIVISION
Un acte de division est un acte notarié par lequel un propriétaire divise sa propriété en plusieurs lots visés par un permis d’urbanisation (anciennement permis de lotir), dont un au moins est destiné à l’habitation.
Dans le cas où un terrain fait l’objet d’une division non soumise à permis d’urbanisation (Ex : un propriétaire possède une maison avec un fond de terrain à bâtir, il souhaite revendre ce fond de terrain), Il devra alors établir un plan de division qui devra être communiqué par le notaire chargé de la vente aux autorités administratives (enregistrement du plan et précadastration) ; le propriétaire qui divise son bien doit établir un plan de division dès que celle-ci porte sur une partie non bâtie d’un immeuble.
ACTE DE BASE
Un acte de base est un acte notarié par lequel un propriétaire divise son immeuble bâti en plusieurs lots juridiquement distincts comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans les parties communes.
Il comprend la description de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes, et la fixation de la quote-part de chaque partie privative dans les parties communes.
L’acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l’immeuble.
ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES
L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe représentatif de l’Association des Copropriétaires d’un immeuble soumis aux règles de la copropriété forcée des immeubles bâtis.
Elle est composée de tous les copropriétaires qui prendront les décisions en rapport avec la copropriété au cours de cette assemblée.
L’assemblée générale des copropriétaires se réunit au moins une fois par an mais celle-ci peut également se réunir exceptionnellement. On parlera alors d’une assemblée générale extraordinaire.
ASSURANCE ABANDON DE RECOURS
Cette assurance permet au propriétaire de prendre en charge l’assurance du locataire (excepté les biens personnels du locataire et sa responsabilité vis-à-vis des tiers) moyennant une augmentation de la prime d’assurance annuelle. Cette surprime peut être réclamée au locataire.
Pour le propriétaire, il s’agit d’une garantie car il est certain qu’une assurance totale couvre son bâtiment. Une clause d’abandon de recours, par laquelle la compagnie d’assurance du propriétaire renonce à tout recours contre le locataire, est insérée dans le contrat d’assurance du propriétaire.
ASSURANCE LOYERS IMPAYES
Cette assurance garantit au propriétaire le paiement de son loyer et de ses charges en cas de défaut de paiement par son locataire, sous certaines conditions.
ASSURANCE PROTECTION JURIDIQUE
Cette assurance prend en charge les frais que nécessite une assistance juridique ou une résolution à l’amiable d’un différend. Cette assurance peut être utilisée par un propriétaire bailleur pour résoudre des problèmes avec son locataire.
ASSURANCE SOLDE RESTANT-DÛ ou ASSURANCE VIE
L’assurance solde restant dû ou assurance vie temporaire, permet de garantir le remboursement du solde d’un crédit hypothécaire en cas de décès de l’emprunteur avant la fin de son remboursement.
BORNAGE
Opération qui vise à définir, d’un point de vue juridique et matériel, les limites de propriété entre différents propriétaires par le placement de bornes. Le bornage est effectué par un géomètre-expert.
Le mesurage vise à mesurer la superficie d’une propriété et à établir clairement les limites entre deux propriétés.
CAHIER DES CHARGES
En matière de construction, le cahier des charges comprend les clauses administratives et techniques rédigées par écrit. Il indique les matériaux utilisés, les quantités requises, la manière dont ils doivent être mis en œuvre… Le cahier des charges est remis à l’acquéreur par le maître d’ouvrage.
CERTIFICAT DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (CPE ou PEB)
Document attribuant un indice énergétique d’une habitation sur une échelle allant du vert (peu énergivore) au rouge (énergivore).
Cette attribution est calculée selon des paramètres différents :
En Wallonie, ce certificat est valable 10 ans. Il doit être effectué par le propriétaire et remis au locataire ou à l’acquéreur le jour de la signature du contrat de bail ou du compromis de vente.
En Flandre et en région bruxelloise la législation est différente.
CERTIFICAT D’URBANISME
Il s’agit d’un document délivré par la commune contenant des informations données au candidat bâtisseur qui souhaite obtenir un permis d’urbanisme.
Il existe deux certificats : le certificat d’urbanisme n°1 qui donne des informations sur la parcelle de terrain concernée et le certificat d’urbanisme n°2 qui contient, outre les informations contenues dans le certificat d’urbanisme n°1, un avis des autorités administratives sur le projet concret conçu par le demandeur.
CLAUSE PENALE
Clause par laquelle une partie à une convention s’engage à payer à l’autre partie, en cas d’inexécution de la convention, une somme forfaitaire pour compenser le dommage subi. Elle correspond aux dommages et intérêts.
On peut trouver cette clause par exemple dans une convention de vente.
CLAUSE D’ACCROISSEMENT (Clause de Tontine)
Clause par laquelle deux personnes propriétaires d’un immeuble conviennent que, au décès du premier d’entre eux, sa part dans l’immeuble accroîtra la part du survivant, sans indemnité.
Cet accroissement sera soumis à la perception du droit d’enregistrement au taux de 12,5%. Il est conseillé d’inclure cette clause en cas d’acquisition d’un immeuble par deux personnes non mariées ou non cohabitants légaux.
Exemple : Monsieur A et Madame B ne sont pas mariés et décident d’acheter un bien et inclure une clause d’accroissement dans l’acte de vente. Monsieur A décède, Madame B sera donc la seule propriétaire de la maison et aucune indemnité ne devra être versée aux héritiers de Monsieur A.
CLAUSE D’INALIENABILITE
Clause qui interdit à un propriétaire de revendre son immeuble. Cette clause doit être motivée et limitée dans le temps.
Cette clause figure parfois dans les actes de donation d’immeuble ou dans les actes de vente de terrain par une commune.
COMPROMIS DE VENTE
Le compromis de vente est un contrat par lequel un vendeur et un acheteur se mettent d’accord sur le bien vendu et le prix de vente. Le compromis de vente vaut vente : il lie définitivement l’acheteur et le vendeur. Le compromis devra donc contenir les éléments essentiels de la vente (description du bien vendu, fixation du prix et des droits et devoirs des parties). La vente d’un immeuble étant un contrat solennel en Belgique, le compromis devra être suivi de la signature de l’acte notarié.
CONTRAT DE BAIL
Il s’agit d’un contrat de location établi entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur). Le contrat définit le bien mis en location et les conditions de la location (durée, loyer, charges…).
Il existe quatre types de baux : le bail de droit commun (bureau, parking, garage,…), le bail de résidence principale, le bail commercial et le bail à ferme.
Hormis le bail de droit commun, les autres baux sont soumis à des règles spécifiques prévues par la loi, notamment concernant les conditions de conclusion d’un bail, les délais et les formes de préavis, les indemnités en cas de résiliation,…
COPROPRIETE
Une copropriété est la propriété d’une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes.
Dans un immeuble à appartements (résidence), les copropriétaires possèdent une partie privative (appartement, garage, parking) et une partie (quote-part) en indivision dans les parties communes. La gestion de cette indivision des parties communes est soumise à des règles spécifiques définies par la loi (association des copropriétaires, assemblée générale, syndic, règlement de copropriété, règlement d’ordre intérieur,…).
CONDITIONS SUSPENSIVES ou RESOLUTOIRES
Une condition suspensive suspend l’exécution d’une convention en la faisant dépendre de la réalisation d’un événement futur et incertain par un tiers. Les effets du compromis de vente sont suspendus tant que la condition n’est pas réalisée (par exemple : octroi d’un crédit, d’un permis,…).
La condition résolutoire est celle qui résout le compromis de vente lorsque la condition stipulée se réalise ; la vente est alors résolue et n’a jamais existé (par exemple : dans les compromis de vente, il peut être prévu que si l’acquéreur ne passe pas l’acte notarié endéans le délai de quatre mois, le vendeur pourra demander la résolution de la vente). La convention existe tant que la condition ne se réalise pas.
Ces conditions doivent être prévues dans le compromis de vente.
CONTRÔLE INSTALLATION ELECTRIQUE
Depuis le 1er juillet 2008, pour toute vente d’une habitation (uniquement les habitations familiales ou de communauté), le vendeur devra faire effectuer une visite de contrôle de l’installation électrique. Ce contrôle est valable 25 ans et doit être effectué par une société agréée aux frais du vendeur. Ce rapport doit être remis à l’acquéreur au plus tard pour le jour de la signature de l’acte notarié. Si l’installation n’est pas conforme, l’acquéreur aura 12 ou 18 mois pour remettre l’installation électrique en conformité à ses frais (délai indiqué sur le contrôle).
CONTRÔLE DES CITERNES
Mazout :
Gaz :
La législation qui entoure les citernes propane n’est pas la même selon que l’on se trouve en Flandre, en Wallonie ou à Bruxelles.
CWATUPE – CODT
Le Code Wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, du Patrimoine et de l’Energie a été remplacé par le Code du Développement Territorial (CoDT) au 1er janvier 2015. Ce code édicte les règles de l’aménagement du territoire, du patrimoine (biens classés et protégés) et à l’énergie en Wallonie : il définit les schémas, les plans (comme le plan de secteur) et les règlements par lesquels les politiques régionales et communales d’aménagement du territoire peuvent être mises en œuvre ; il fixe les règles relatives au permis d’urbanisme (= permis de bâtir), au permis d’urbanisation (= permis de lotir), aux équipements touristiques ; il établit les infractions et pose les sanctions,…
DONATION
La donation est un contrat par lequel le donateur donne, en principe immédiatement, un bien au donataire qui l’accepte.
La donation doit être effectuée par acte notarié, sauf s’il s’agit d’une chose mobilière : la donation peut alors se faire manuellement par la remise de la chose de la main à la main (don manuel) ou par virement bancaire (donation indirecte).
Une donation peut être soumise à des conditions (charges, inaliénabilité, …) ; elle est irrévocable sauf exceptions légales (inexécution des conditions ou ingratitude), et est soumise au droit d’enregistrement proportionnel qui varie selon qu’il s’agit de la donation d’une chose mobilière ou immobilière.
D.I.U ou DOSSIER D’INTERVENTION ULTERIEURE
Depuis 2001, presque tous les travaux effectués dans un immeuble doivent faire l’objet d’un dossier reprenant notamment le descriptif des travaux effectués (plan, matériaux,…). Il doit être établi soit par un coordinateur de sécurité, soit par le maître d’ouvrage s’il effectue les travaux lui-même ou par un seul entrepreneur.
Il s’agit en quelque sorte du carnet de bord du bien.
EX : Si vous installez une nouvelle cuisine, le croquis de l’installation (câblage, électrique, tuyauterie…) et le détail des matériaux utilisés par le cuisiniste doivent faire partie du DIU.
Ce dossier devra être remis à l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique de vente.
DROIT D’ACCESSION
L’accession est un mode d’acquisition de la propriété.
C’est en vertu du droit d’accession que le propriétaire d’un bien immeuble devient automatiquement propriétaire de tout ce que produit ce bien, ainsi que tout ce qui s’y rattache pour ne former qu’un avec le bien immobilier.
Ainsi, le propriétaire d’un terrain est automatiquement propriétaire de toutes les constructions qui s’y trouvent érigées, de tous les arbres, … S’il veut, il peut renoncer à ce droit par acte notarié (= renonciation au droit d’accession ou RDA).
DROIT D’ENREGISTREMENT
Le droit d’enregistrement est un impôt perçu lors de l’enregistrement d’un acte ou d’un écrit. Cet enregistrement est obligatoire pour certaines opérations (vente, échange, partage,…). Le droit est fixe (50 €) ou proportionnel (pourcentage déterminé) selon le type d’opération.
Ainsi, lors d’un achat d’un bien immobilier, l’acquéreur doit payer à l’état un droit d’enregistrement équivalent à un pourcentage du prix de vente. Le taux normal de ce droit est de 12,5%. En Région wallonne, ce taux peut être réduit jusqu’à 6%, voire 5% pour l’acquisition d’une habitation, moyennant le respect des conditions suivantes :
Une réduction directe des droits d’enregistrement sur les terrains n’est pas possible. Il est cependant possible d’obtenir la restitution d’une partie de ces droits en cas de construction d’une maison sur un terrain moyennant le respect des mêmes conditions ci-dessus, et à condition d’en faire la demande dans un certain délai.
DROIT DE SUCCESSION
Le droit de succession est un impôt dû sur l’ensemble des biens appartenant à une personne décédée.
Il est calculé sur base d’une déclaration de succession qui doit être déposée par les héritiers au bureau de l’enregistrement compétent dans les 4 mois du décès. Cette déclaration doit reprendre différents éléments, notamment les éléments composant l’actif de la succession (= l’ensemble des biens du défunt (espèces en banque, immeubles, actions ou obligations, …)), et le passif (= l’ensemble des dettes du défunt (emprunts hypothécaires et personnels, loyers impayés, …)).
Le droit de succession est perçu sur la part nette de chaque héritier et correspond à un pourcentage. Il peut être exempté ou réduit dans certaines conditions.
DROIT DE PREEMPTION
Un droit de préemption est un droit d’acquérir un bien aux mêmes conditions qu’un candidat-acquéreur. Dans ce cas, la vente est déjà faite, les conditions de vente sont irrévocablement fixées et le titulaire du droit de préemption ne peut rien y changer. Le titulaire exerce son droit après la vente. S’il existe un droit de préemption, la vente est faite sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit. Soit il exerce son droit et achète le bien sous ces conditions, soit il refuse d’exercer son droit.
Le droit de préemption peut être légal (imposé par la loi, par exemple en matière de bail à ferme) ou conventionnel (convenu entre parties, par exemple en matière de bail commercial). Il est également possible pour les parties de stipuler elles-mêmes dans la convention de préemption le prix ou les paramètres pour la détermination du prix.
Par ailleurs, certaines législations spécifiques prévoient des droits de préemption au profit des pouvoirs publics (région flamande, région wallonne, région de Bruxelles-Capitale), avec des modalités variables selon la région concernée. Ce droit viserait à lutter contre la spéculation immobilière… et est, en pratique, rarement transformé en achat par les pouvoirs publics.
La vente qui est conclue en violation d’un droit de préemption peut être annulée à la requête du titulaire du droit.
Il se distingue du droit de préférence conventionnel qui est un droit d’avoir la première chance d’acquérir un bien spécifique si le propriétaire décide de vendre ce bien. Le titulaire du droit de préférence pourra soit faire une offre, soit accepter la proposition du vendeur. L’exercice du droit de préférence se situe avant même la conclusion d’un compromis avec un tiers.
EMPHYTEOSE – BAIL EMPHYTEOTIQUE
Le droit d’emphytéose confère à son bénéficiaire (l’emphytéote) la jouissance à long terme d’un bien immobilier, à condition de payer une redevance annuelle, également appelée canon emphytéotique, au propriétaire. Le droit d’emphytéose peut être établi pour une durée minimum de 27 ans et maximum de 99 ans. Il peut être renouvelé et ne prend pas fin à la mort des parties. Il est surtout utilisé pour de gros patrimoines immobiliers (ex : Louvain-la-Neuve).
ENREGISTREMENT D’UN CONTRAT DE BAIL
Les baux de biens immeubles doivent être enregistrés dans les 4 mois à dater de leur signature.
S’il s’agit d’un contrat de bail d’un immeuble affecté exclusivement à l’habitation, il doit être enregistré dans les 2 mois à compter de sa signature et ce, gratuitement. Cette obligation incombe au bailleur. L’enregistrement confère une date certaine opposable aux tiers, par exemple l’acquéreur d’un bien loué.
L’enregistrement d’un tel bail est utile :
ETAT DES LIEUX
Il s’agit d’un inventaire contradictoire de l’état du bien à un moment donné. Il est dressé à l’entrée et à la sortie d’une location. Il doit nécessairement être signé et daté par les parties ou leur(s) représentant(s).
Il doit être annexé à tout contrat de bail et devra également être enregistré gratuitement s’il s’agit d’un bien affecté exclusivement à l’habitation.
EXPROPRIATION
Procédure permettant aux pouvoirs publics de priver quelqu’un de la propriété de tout ou une partie d’un bien immobilier. L’expropriation pour cause d’utilité publique contraint un particulier à céder son bien en contrepartie d’une indemnisation financière.
FONDS DE ROULEMENT
Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété forcée, le fonds de roulement représente toutes les sommes versées à titre de provision par les copropriétaires pour couvrir les frais communs périodiques liés à l’utilisation des parties communes (frais d’entretien de l’ascenseur, chauffage et électricité des communs, entretien du jardin commun,…) ou pour la gérance de la copropriété (salaire du syndic, du concierge,…). Il s’agit en quelque sorte du compte courant de la copropriété.
FONDS DE RESERVE
Dans une copropriété forcée, il s’agit d’une somme d’argent qui est mise en réserve pour faire face au paiement de frais exceptionnels, non périodiques (renouvellement de la toiture de l’immeuble, ravalement de façade, changement de l’ascenseur…). Il s’apparente à un compte épargne. Cette somme doit être prévue à l’avance et décidée lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
GARANT ou CAUTION
Personne qui s’engage pour quelqu’un d’autre à payer sa dette en ses lieux et place si cette personne ne remplit pas ses obligations (payer son loyer par exemple). A noter qu’il existe plusieurs types de caution.
GARANTIE DECENNALE
Dans le cadre de la construction d’un immeuble, les architectes et entrepreneurs sont responsables des vices de construction pendant 10 ans à compter de la signature du procès-verbal de réception provisoire. Pendant ce délai, le maître de l’ouvrage peut demander réparation auprès de l’architecte et/ou de l’entreprise générale chargée des travaux des vices découverts durant cette période.
GARANTIE LOCATIVE ou CAUTION
Somme d’argent versée par le locataire d’un bien sur un compte individualisé ouvert à son nom. Cette somme protège le bailleur lorsque le preneur manque à ses obligations (ex : dégâts au logement). A la fin du contrat de bail, la garantie est rendue au locataire sur production d’un accord écrit signé par le bailleur et le locataire.
Dans ce cas, le montant de la garantie locative ne peut excéder deux mois de loyer.
GESTIONNAIRE D’IMMEUBLE ou GESTION IMMOBILIERE
Activité exercée par un professionnel qui consiste à représenter le propriétaire d’un ou plusieurs biens afin d’effectuer différentes tâches de gestion technique ou administrative : perception des loyers, gestion des problèmes techniques, entretien de l’immeuble, suivi des documents administratifs concernant l’immeuble…
HYPOTHEQUE
Une hypothèque est un droit conféré à un créancier par un propriétaire sur son immeuble pour garantir le remboursement d’une dette contractée par lui ou par un tiers.
Une hypothèque est souvent constituée par un acquéreur à sa banque lors de son acquisition : il reçoit en échange une somme destinée à financer le prix d’acquisition de l’immeuble.
A la différence d’un objet (meuble) donné en gage, l’immeuble reste en possession du propriétaire : le créancier ne prend pas possession du bien du débiteur.
Si le débiteur ne respecte pas ses engagements, le créancier aura la possibilité de saisir l’immeuble, de le faire vendre, et de se faire rembourser.
INDEXATION
L’indexation est l’adaptation périodique d’un loyer selon le coût de la vie. Le loyer peut être indexé, une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat (date d’entrée du locataire).
L’indexation se fait toujours sur base des fluctuations de l’indice des prix à la santé.
Pour connaître le montant du loyer indexé, il faut appliquer la formule suivante : loyer de base x nouvel indice (à la date d’entrée en vigueur du bail) / indice de base (à la date de conclusion du bail).
LOI BREYNE
Loi protégeant les acquéreurs d’un bien neuf, à construire ou en voie de construction (appartements ou maisons) destiné à l’habitation ; elle impose des règles concernant le transfert de propriété, le paiement du prix, l’achèvement des travaux et la réception de l’ouvrage.
Ainsi, l’acquéreur ne paie pas le prix définitif en une seule fois mais il paie le prix progressivement par tranches, selon l’avancement des travaux. L’acquéreur devient donc réellement propriétaire au fur et à mesure de la construction, et supportera les risques liés au transfert de propriété le jour de la réception provisoire.
De plus, le promoteur ou constructeur doit fournir des garanties financières suffisantes (un cautionnement) pour garantir l’achèvement des travaux, et notamment protéger l’acquéreur contre une faillite ou insolvabilité éventuelle de la société de construction.
URBANISATION
L’urbanisation d’un bien est la division de ce bien en plusieurs lots dans le but d’y ériger plusieurs constructions destinées à l’habitation. Cette opération nécessite l’obtention préalable d’un permis d’urbanisation (= permis de lotir) auprès de l’administration communale. La Commune peut imposer dans ce permis la réalisation de voies d’accès, le raccordement aux égouts, eau, électricité,…
C’est une opération lourde et coûteuse qui peut prendre plusieurs mois.
MANDAT DE VENTE
Acte par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, de vendre un bien. Le mandat confère au mandataire le pouvoir de représenter et d’engager juridiquement le mandant.
!!! Dans l’immobilier, la relation entre un propriétaire et l’agent immobilier ne constitue pas un mandat. Il s’agit d’une convention de louage de services pour annoncer la vente du bien et rechercher un acquéreur par la publicité, etc… L’agent immobilier ne contracte pas à la place du propriétaire.
MATRICE CADASTRALE
Il s’agit d’un document délivré par l’administration du Cadastre reprenant la liste de tous les biens immobiliers d’un propriétaire et indiquant pour chaque bien la situation (rue, lieu-dit, numéro de police), les références cadastrales (section, numéro parcellaire), superficie (en hectares, ares et centiares), revenu cadastral, année de construction,…
MITOYENNETE
La mitoyenneté est une forme d’indivision s’appliquant à un mur commun séparant deux propriétés contiguës. Elle peut porter sur un mur, une clôture, une haie,… érigé sur la ligne de séparation de deux propriétés. L’entretien d’un éventuel mur, haie ou clôture mitoyen est commun.
NUE-PROPRIETE
La nue-propriété est la propriété par une personne, le nu-propriétaire, d’un bien grevé d’un usufruit au profit d’une autre personne, l’usufruitier. L’usage, la jouissance du bien appartient à l’usufruitier qui pourra occuper le bien et percevoir les loyers de ce bien.
Exemple : Monsieur et Madame Dupont ont deux enfants. Monsieur Dupont décède et Madame Dupont recueille l’usufruit de toute la succession. Elle peut donc occuper le bien ou le mettre en location et percevoir les loyers. Les enfants n’obtiennent donc que la nue-propriété. Le jour du décès de Madame Dupont, son usufruit s’éteindra automatiquement et les enfants deviendront entièrement propriétaires de tous les biens.
OFFRE D’ACHAT
Une offre d’achat est un engagement unilatéral par lequel une personne, l’offrant, exprime sa volonté ferme et certaine (irrévocable) d’acquérir un bien à un prix fixé, parfois sous certaines conditions (par exemple: l’obtention d’un crédit).
Il est conseillé d’indiquer la durée de validité d’une offre d’achat (ex : cette offre est valable 7 jours).
Si une offre d’achat est acceptée purement et simplement (verbalement ou par écrit) par l’autre partie (vendeur d’un bien), la vente devient définitive et est conclue aux conditions stipulées.
PERMIS D’URBANISATION
Anciennement appelé le permis de lotir, le permis d’urbanisation est destiné à la division d’une propriété en deux lots non bâtis en vue de la vente ou de la cession d’au moins un des lots.
PERMIS D’URBANISME
Document administratif délivré par la Commune autorisant le demandeur de permis à effectuer certains travaux (construction, rénovation, agrandissement, démolition,…). La liste des travaux devant faire l’objet d’un permis d’urbanisme est reprise dans le CODT.
Certains travaux sont soit dispensés de permis, soit doivent faire l’objet d’une simple déclaration préalable à la commune.
PLAN CADASTRAL
Document délivré par l’administration du Cadastre constituant la reproduction graphique sur plan des parcelles cadastrales et des constructions qui s’y trouvent érigées avec mention de la section et numéro cadastral.
PLUS -VALUE
Il s’agit de la différence positive entre le prix de vente (diminué le cas échéant des frais liés à la vente) et son prix d’achat (majoré le cas échéant des frais d’acquisition fixés forfaitairement à 25%).
La plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain est taxée à l’impôt sur les revenus au taux de 33% si le terrain est vendu au cours des 5 années suivant l’acquisition, et au taux de 16,5 % s’il est vendu après la 5ème année et avant la 8ème année suivant l’acquisition.
La plus-value réalisée lors de la vente d’une maison, autre que celle qui a servi de résidence principale, est taxée à l’impôt sur les revenus au taux de 16,5 % si elle est vendue avant la 5ème année suivant l’acquisition.
PRECOMPTE IMMOBILIER
Le précompte immobilier est un impôt régional sur les immeubles, dû chaque année par la personne qui est propriétaire au 1er janvier. L’impôt de base perçu par la Région est un pourcentage du revenu cadastral. A cet impôt viennent s’ajouter les centimes additionnels prélevés par les communes et les provinces.
Dans certaines conditions, l’occupant de l’immeuble (propriétaire ou locataire) peut avoir une réduction sur ce précompte immobilier soit pour habitation modeste, soit pour enfants à charge, soit pour personne handicapée ou grand invalide de guerre.
Lors de la vente de l’immeuble, le notaire calcule le prorata dû par l’acquéreur au vendeur qui recevra et paiera l’entièreté du Précompte Immobilier.
PROMESSE DE VENTE
Une promesse de vente est un engagement unilatéral par lequel une partie (vendeur) s’engage avec certitude à vendre son bien à un prix déterminé ou déterminable et à des conditions fixées.
La promesse de vente peut conférer une option d’achat au profit d’une autre personne (amateur), à certaines conditions. Si cet amateur décide d’acquérir le bien aux conditions fixées, il doit lever l’option d’achat dans le délai donné en notifiant au vendeur sa décision d’acquérir le bien. La levée de l’option fait automatiquement naître le contrat de vente aux conditions définies.
PRESCRIPTION
Mode d’acquisition ou d’extinction d’un droit, par l’écoulement d’un certain laps de temps et dans les conditions déterminées par la loi.
En matière immobilière, toutes les actions se prescrivent par 30 ans. Ainsi, une personne peut devenir propriétaire d’un bien s’il occupe le bien depuis 30 ans sans que la propriété ait été revendiquée. Il s’agit de la prescription trentenaire ou acquisitive.
En matière mobilière, le droit de propriété s’établit par la simple possession du bien.
RECEPTION PROVISOIRE
La réception provisoire d’un immeuble nouvellement construit emporte l’agrément de l’acquéreur sur les travaux qui lui sont délivrés et exclut tout recours de sa part pour les vices apparents, à condition toutefois que l’état des ouvrages n’empire pas pendant le délai de garantie. En d’autres mots, l’acheteur déclare qu’il considère que les travaux ont été exécutés correctement ou fait ses remarques et observations. Un procès-verbal est dressé par l’acheteur, le vendeur, l’entrepreneur et l’architecte et l’on y indique les défauts de la construction apparents (ex : il manque une plinthe, il y a une fissure au plafond…).
Pour rendre la réception provisoire possible, les travaux privatifs dans le bien vendu doivent dans leur ensemble être terminés, malgré les imperfections mineures réparables durant le délai de garantie, et le bien doit être en état d’être utilisé conformément à sa destination.
Attention, si l’acquéreur occupe ou utilise le bien avant la réception provisoire (notamment pour faire exécuter des travaux décoratifs par lui-même ou par un tiers), il est présumé avoir accepté tacitement cette réception provisoire : la prise de possession vaut réception provisoire et il ne pourra plus faire aucune remarque.
La date de la réception provisoire des parties privatives constitue le point de départ de la responsabilité décennale de l’architecte et de l’entrepreneur.
RECEPTION DEFINITIVE
La réception définitive a lieu au minimum 1 an après la réception provisoire. Ce délai permet à l’acquéreur de « tester » le bâtiment neuf et signaler au vendeur les défauts qu’il aurait pu constater.
Entre la réception provisoire et la réception définitive, le promoteur ou l’entrepreneur est tenu, outre les mises au point signalées lors de la réception provisoire, de remédier à ses frais et risques à tous les désordres qui surviendraient ou seraient constatés à l’usage par l’acquéreur, pour autant qu’il en ait été informé par écrit et avant la date d’expiration de la période de garantie.
Dans le cas d’un appartement neuf en copropriété, la réception définitive des parties privatives intervient après la réception définitive des parties communes.
Après la réception définitive, la responsabilité du promoteur ne peut plus être engagée que sur pied de la responsabilité décennale.
RECHERCHE URBANISTIQUE
Pout tout acte de vente (compromis ou acte authentique), le vendeur doit mentionner certaines informations urbanistiques relatives au bien vendu (zone urbanistique, existence de permis, infractions éventuelles, plan d’expropriation, mesures de protection du patrimoine,…).
Cette demande d’informations urbanistiques s’effectue au Collège des bourgmestres et échevins de la commune du bien, qui dispose d’un délai de 30 jours pour y répondre.
REGLEMENT DE COPROPRIETE
Un règlement de copropriété est un document définissant les règles de fonctionnement d’un immeuble appartenant en copropriété forcée à plusieurs personnes.
Il énonce les droits et obligations des propriétaires ou occupants quant aux parties privatives et parties communes, il définit l’association des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement et de compétences de ses organes représentatifs (assemblée générale, syndic, conseil de copropriété) ; il fixe la répartition des charges communes de l’immeuble entre les copropriétaires.
Le règlement de copropriété et l’acte de base contenant la description de l’immeuble constituent les statuts de l’immeuble et doivent faire l’objet d’un acte notarié.
REGLEMENT D’ORDRE INTERIEUR
Un règlement d’ordre intérieur est un document définissant les règles de vie en communauté entre les copropriétaires d’un immeuble leur appartenant en copropriété forcée.
Il fixe les règles relatives au mode d’occupation des biens privatifs (ex : il est interdit de mettre son vélo dans le hall d’entrée commun, ne pas faire de bruit après 21h00), à l’entretien et au nettoyage des parties communes, à l’utilisation de l’ascenseur, des parkings, des garages, aux emménagements et déménagements.
Ce document peut être rédigé par le Syndic ou par un copropriétaire.
REMERE
Le réméré (ou faculté de rachat) est un pacte par lequel le vendeur se réserve le droit de racheter le bien vendu, moyennant le même prix augmenté des frais exposés par l’acheteur, des réparations et améliorations apportées par ce dernier dans le bien et de la plus-value. Ce droit est limité à 5 ans.
Ce pacte est rarement utilisé en pratique car il rend la vente incertaine. Il est parfois utilisé par les Communes lorsqu’elles vendent des terrains communaux en posant des conditions de revenus et de délai de construction. Si ces conditions ne sont pas respectées par l’acquéreur, la Commune se réserve le droit de racheter le bien.
REVENU CADASTRAL
Le revenu cadastral d’un bien (bâti ou non bâti) est le revenu moyen normal net que ce bien rapporterait à son propriétaire en un an, compte tenu du marché de la location au 1er janvier 1975 (date référence).
Il est fixé par l’administration du cadastre en fonction de différents critères (nombre de pièces habitables, superficies au sol, destination des pièces,….) sur base des plans en possession de l’administration.
Le revenu cadastral sert de base au calcul du précompte immobilier. Si le revenu est inférieur à 745,00 €, il permet de donner droit à la réduction des droits d’enregistrement ou du précompte immobilier (voir ci-dessus).
REGIME MATRIMONIAL
Le régime matrimonial est l’ensemble des règles fixant les droits et devoirs respectifs des époux.
Ces règles peuvent être fixées par convention notariée entre les époux, soit par contrat de mariage avant le mariage, soit par acte modificatif après le mariage.
Si les futurs époux ne font pas de contrat de mariage, ce sont les règles légales qui s’appliqueront à leur régime matrimonial.
Le régime légal est le régime de la communauté de biens (anciennement appelé « communauté réduite aux acquêts »): toutes les acquisitions (sauf par donation ou succession) et toutes les dettes faites par les époux après le mariage seront communes aux deux époux et rentrent dans le patrimoine commun.
Les époux peuvent choisir un autre régime. Par exemple, la séparation des biens : chacun est propriétaire de ses biens et dettes, les patrimoines sont séparés. Par nature, les biens et dettes sont propres. Ne rentrent dans le patrimoine indivisé que ce que les époux ont décidé d’y faire entrer.
SERVITUDE
Une servitude est un droit constitué par le propriétaire d’un bien (fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre bien (fonds dominant). Il existe plusieurs types de servitudes : servitude de passage, de vues,…. Elles peuvent être légale (imposée par la loi) ou conventionnelle (convenue entre les parties).
Elles doivent être indiquées dans le compromis de vente ainsi que dans l’acte de vente.
Il est important de préciser les conditions d’exercice de la servitude (largeur du passage, qui peut utiliser le passage, qui a la charge des frais d’entretien ou de réparation du passage,…).
STATUT DE LA COPROPRIETE
Les statuts d’un immeuble appartenant en copropriété à plusieurs personnes se composent d’un acte de base (contenant la description de l’immeuble et la répartition des quotes-parts de copropriété) et d’un règlement de copropriété (fixant les règles de fonctionnement de l’Association des Copropriétaires, de l’Assemblée générale et du Syndic).
SYNDIC
Personne physique ou morale agissant en qualité de représentant de l’association des copropriétaires d’un immeuble. Il exerce les pouvoirs légaux attachés à cette fonction et les pouvoirs qui lui sont confiés par l’assemblée générale des copropriétaires.
Il est chargé de la gestion des parties communes d’une copropriété.
TITRE DE PROPRIETE
Copie de l’acte de vente notarié certifiée conforme à l’original (= expédition) par le notaire. L’acte original (= minute) est conservé par le notaire qui a rédigé l’acte, en son étude. Cette copie a la même valeur juridique que l’acte original.
TVA (Vente soumise à la TVA)
Le régime de la vente sous régime de la TVA (au taux de 21%) déroge au principe de la vente sous le régime des droits d’enregistrement (au taux de 12,5%).
Ce régime est uniquement applicable dans le cas d’une nouvelle construction. Si le vendeur (promoteur ou particulier) a fait construire une maison et a payé de la TVA sur les constructions, il peut revendre son bien sous le régime TVA dans un certain délai et récupérer ainsi la TVA qu’il a payée lors de sa construction.
Dans le cas d’une vente sous régime TVA, il faut distinguer deux cas :
USUFRUIT
L’usufruit est le droit de jouir d’un bien appartenant à une autre personne. C’est le droit de l’utiliser (en occupant le bien par exemple) ou d’en percevoir les loyers (en cas de location).
Ce droit peut être légal (conféré par la loi au conjoint survivant en cas de décès d’un époux) ou conventionnel (convenu par les parties, en cas de donation par les parents d’un bien à leur fils, avec réserve d’usufruit).
L’usufruitier ne peut vendre le bien sans le nu-propriétaire, et inversement.
L’usufruit s’éteint le jour du décès du bénéficiaire. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire du bien grevé de l’usufruit.
VENTE PUBLIQUE
Vente aux enchères d’un bien mobilier ou immobilier. Les amateurs font des offres successives et la personne offrant le meilleur prix accepté par le vendeur remporte la vente. Les ventes publiques d’immeubles sont exclusivement réalisées par un notaire.
Les conditions de la vente publique doivent être annoncées préalablement à la date fixée pour l’adjudication, selon les règles d’usage en vigueur dans la région où est situé le bien. Elles sont fixées dans un cahier des charges établi par le notaire. Ce cahier des charges indique les frais à charge de l’adjudicataire.
Celui qui achète en vente publique doit être très prudent car il n’y a pas de possibilité d’acheter sous condition suspensive de l’obtention d’un crédit. La vente est définitive au moment de l’adjudication. Si l’acheteur ne sait pas payer son prix dans le délai fixé (souvent 2 mois), le bien devra être remis aux enchères et l’acheteur devra supporter la différence si le bien est revendu à un prix inférieur à son enchère initiale (procédure de folle enchère).